Architecte ou constructeur – Architecture-concept.com

Le client n’est pas un professionnel du bâtiment. Son intérêt premier est avant tout ce qui est visible dans un projet. Il n’a pas les connaissances afin de vérifier les plans et autres descriptifs techniques. C’est pour cela que le client à besoin avant tout d’être accompagné par un professionnel qui saura le guider tout au long de chaque phase, le conseiller sur les choix techniques mais aussi esthétiques à faire pour sa maison. Le client n’est pas au fait de la vie d’un chantier, ni comment sont résolus les problèmes que l’on peu rencontrer et quelles sont les solutions techniques mais aussi financières à adopter. Le client doit s’en remettre aveuglement au professionnel qu’il choisira. C’est pour cela que le meilleur choix est un architecte diplômé. Pourquoi ?
L’architecte possède un savoir faire, de part ses études et son expérience acquise avec les années. Il aura un rôle de conseil auprès de son client sans intérêt financier. L’architecte saura amene un plus-value esthétique à sa maison. Et oui, une maison d’architecte se revend mieux qu’une maison de constructeur…

Le constructeur a un rôle de commercial et veut vendre son produit; au contraire d’un architecte qui lui ne vend rien; il met à disposition ses compétences. Voilà toute la différence…
L’architecte n’est pas impliqué financièrement avec les entreprises. Il est indépendant par rapport aux artisans. Il guide son client, le protège, notamment dans la négociation et la rédaction des contrats avec les entreprises et dans le suivi de chantier. En effet, il n’hésitera pas à faire refaire des travaux mal réalisés, si il le juge utile car il n’y a aucune incidence financière pour lui. Il n’a que le soucis du travail bien fait.
Le constructeur qui lui est impliqué financièrement sur le projet hésitera toujours à refaire des travaux ou à dénoncer une malfaçon. En effet l’impact financier pour lui est direct et diminue sa marge nette. Un constructeur possède une structure plus importante qu’un architecte. N’ayant aucune formation spécifique en architecture, ce dernier doit employer des professionnels du bâtiment (dessinateur, chef de chantier, …). Il doit employer aussi des commerciaux, un service de comptabilité et des artisans pour réaliser les travaux. Il doit posséder des véhicules (commerciaux. artisans, …) Ses charges sont donc plus élevées que celles d’un architecte.
En effet l’architecte est polyvalent dans ses actions. Sorte de chef d’orchestre du bâtiment, il doit savoir tout faire… Comme il sera votre seul interlocuteur, il devra savoir se vendre; savoir réaliser des plans (techniques. 3D, esthétiques. …); savoir négocier les prix face aux artisans; savoir suivre un chantier; savoir établir les suivis de paiements. Étant seul voir deux ses charges seront divisées de moitié par rapport à un constructeur.
Là ou la rémunération d’un architecte sera de 13 à 15%, celle d’un constructeur, compte tenu de son personnel et de ses nombreuses charges sera de l’ordre de 30%. Soit le double.
Quand un client signe un contrat avec un constructeur, il ne connait que le prix global de la maison. il n’a aucune connaissance des détails des coûts et des prestations. Les choix des matériaux seront souvent limités et toute modifications seront toujours facturées en supplément.
Quand un client signe un contrat avec un architecte, il aura toujours connaissance des coûts exacts de l’architecte mais aussi des toutes les prestations qu’il aura choisie.

Voici un tableau récapitulatif des éléments de comparaison, bon à savoir avant de faire votre choix

ARCHITECTE

CONSTRUCTEUR

DEMARCHES

* L’architecte a un rôle de conseil et de maitre d’œuvre auprès de son client. Il intervient sur le conseil dans le choix du terrain.

* La conception avec solutions adaptées au bâtiment, au site et aux usagers.
* L’évaluation économique
* Le montage financier – Devis détaillés
* L’appel d’offres – Transparence des prix.
* Le suivi du chantier, s’assure du respect des délais du calendrier, des matériaux utilisés et des techniques d’application.
* Le suivi des paiements
* La réception des travaux
* L’expertise
* L’architecte est là pour mener à bien l’opération dans le seul intérêt de son client.
* L’architecte propose un savoir faire

* Le commercial / constructeur a un rôle de vendeur Il a donc intérêt à vendre vite.

* Le constructeur a un intérêt commercial dans cette démarche. Plus il vend, plus il gagne.
* Le constructeur vend un produit.
* Prestations non détaillées – Prix opaques

DIPLÔME

* C’est un professionnel de la construction agréé en architecture qui à fait 6 ans d’étude minimum sanctionné par un diplôme DPLG. (Diplômé Par Le Gouvernement) inscrit à l’ordre des architectes ayant prêté serment.

* N’importe qui peut être constructeur ou maitre d’œuvre
* Aucune compétence ou diplôme requis

CONCEPTION ARCHITECTURALE

* Maison personnalisée et plan sur mesure selon les attentes et l’enveloppe budgétaire du client

* Bâti et intérieur modifiables
* Analyse compatible avec ses moyens financiers

* Maison standardisée et plan sur catalogue dont la conception à été étudiée avant la demande du client
* Structure du bâti non modifiable pour une rentabilité. Intérieur modifiable uniquement sur demande du client, conception bâclée pour une rentabilité.
* Maison souvent mal orientée car la conception catalogue ne prend pas en compte les différents terrain possible.
* Description des travaux connus à l’avance

CONCEPTION TECHNIQUE

* Etablit la conception technique en détail

* Professionnel du respect des règles de construction RT2012, étude de sol, …
* Devoir de conseil, d’assistance vis à vis du client

* Standardisation des appareils employés
* Aucune conception technique détaillée
* Aucune compétence ou diplôme requis

CONCEPTION ESTHETIQUE

* L’architecte proposera des solutions esthétiques pour les différentes utilisations
* Etude de l’éclairage en fonction des espaces

* Standardisation des volumes
* Aucune compétence ou diplôme requis

INTERLOCUTEUR

* L’architecte est le seul interlocuteur du début des plans jusqu’à la remise des clés de votre maison.

* 1 Commercial pour vous vendre le projet
* 1 Dessinateur pour vous dessiner les plans
* 1 Chef de chantier pour suivre le chantier
* 1 Service comptabilité pour les factures

PAIEMENTS

* De l’Avant Projet à l’Appel d’Offre, le client ne régle que l’Architecte :
Mensualités minimes
* A partir du chantier, le client règle l’architecte et les artisans à l’avancement du chantier
* L’architecte n’encaisse pas les montants des artisans. Il est rémunéré uniquement sur sa prestation.
* Le client connaît le prix de chaque prestation
* Le client paie les entreprises après avis de l’architecte, ce qui implique un travail bien fait

* Dès le début le client paie par étape sur l’ensemble du prix de la maison :
Mensualités élevées
* Aucune visibilité sur les montants de chaque prestation car c’est un contrat unique sur le montant total de la construction
* Le constructeur étant rémunéré sur le prix global de la maison, il peut ainsi faire travailler cet argent en banque.

CONTRAT

* Le client signe un contrat avec l’architecte qui laisse libre à la concurrence, aux meilleurs prix et sur le choix des artisans
* L’architecte établit le contrat entre le client et les artisans (CCTP, CCAP, DPGF,…)
* Le client signe ce contrat
* Vous pouvez choisir vos entreprises
* Accès libre au chantier

* Le client signe un contrat unique CCMI avec le constructeur qui définit le cahier des charges de l’ensemble des prestations sans détails en particulier. Prix pré-établi ferme et définitif.
* Le constructeurs impose ses entreprises sans concurrence
* Vous ne pouvez pas choisir vos entreprises
* Pas d’accès libre au chantier

ETAPES

* L’architecte un Avant Projet Sommaire évolutif et établit une estimation globale (délai 1 mois)
* L’architecte réalise le de Permis de Construire (délai 2 mois d’instruction)
* L’architecte établit le dossier d’Avant Projet Détaillé et Appel d’Offre. (délai 2 mois d’instruction)
* Chaque prestation est choisie et validée par le client, c’est une maison sur mesure.
* Prix définitif connus à la fin de l’appel d’offre
* Suivi de Chantier avec compte rendu
* Suivi des paiements lot par lot
* Le client a une visibilité sur toutes les phases

* Le commercial propose un plan du catalogue et le prix correspondant (délai immédiat) mais ce n’est pas forcément la maison définitive
* Si besoin, le dessinateur procède aux modifications demandée selon les critères prédéfinis par le constructeur
* Chaque modifications même mineure entraine une plus value au contrat pouvant être importante car hors cadre.
* Pas de véritable visibilité pour le client

DELAIS

* Détermine les délais objectivement en fonction des temps de séchage, des intempéries ou des délais de fabrication en les limitant au plus court.
* Si un chantier dépasse le planning initial, l’architecte passe plus de temps que prévu sur le projet et perd de l’argent.
* Pénalités de retard : dès le premier jour

* C’est selon, soit à intérêt à allonger le délai contractuel ou à vendre rapidement.

* Si un chantier dépasse le planning initial, le constructeur continue à faire travailler l’argent que vous lui avez versé, donc pas de perte de gain.
* Pénalités de retard : à partir de 30 jours selon contrat

INTÉRÊTS ET QUALITÉ

* L’architecte étudiera au mieux le projet afin que l’argent du client soit le mieux employé possible pour chaque prestation
* L’architecte proposera la meilleure solution pour la meilleure qualité

* Le constructeur cherchera les meilleures économies possible et ainsi se retrouver sur certains matériaux. * Le constructeur recherchera la solution la plus rentable.

CHOIX

* A chaque moment le client aura le choix des matériaux selon ses goûts et ses envies.

* A chaque moment le client aura le choix des matériaux selon ses goûts et ses envies. * Choix des matériaux standardisés
* Les modifications sont les plus values

F – 1 – Avant Projet Sommaire : Acompte sur honoraires de l’architecte (Mini)
D – 1 mois en moyenne car étude sur mesure

F – 1 – Avant Projet : Acompte sur montant total des travaux de la maison (maxi) D – Immédiat car par étude pré-établie sur catalogue

A ce stade

L’architecte établi une estimation globale car les choix définitifs des clients ne sont pas encore arrêtés.

Immédiatement car c’est la loi, le constructeur remet au client un devis pré-établi d’une maison sur catalogue. Pas d’option possible

F – 2 – Permis de construire : Acompte sur honoraires de l’architecte (Mini)
D – 15 Jours en moyenne + 2 Mois d’instruction en mairie

F – 3 – Avant Projet Détaillé et Appel d’Offre :
Acompte sur honoraires de l’architecte (Mini)
Appel à concurrence délais de réponses
D – 2 Mois en moyenne car étude sur mesure mais durant le recours de tiers du PC

F – 2 – Permis de construire : Acompte sur montant total des travaux de la maison (maxi)
D – Immédiat car dossier standardisé en catalogue +2 Mois d’instruction en mairie
F – 3 – Avant Projet Détaillé et Appel d’Offre :
Immédiat car dossier standardisé en catalogue. Les entreprises sont celles du constructeur
D – Rapide car devis pré-établi sur catalogue
2 mois de recours des tiers

A ce stade

Au bout de 5,5 mois le client connaît le prix exact de sa maison devis au juste prix

Au bout de 4 mois, le constructeur rajoute les options demandées. Le budget peut flamber

F – 4 – Chantier : Règlements à l’avancement des réalisations (réaliste)

D – 10 à 12 Mois en moyenne selon météo, temps de séchage et modifications du client

F – 4 – Chantier : Règlements au pourcentage du montant des travaux (irréaliste)
D – 8 à 10 Mois en moyenne. Le projet doit se terminer le plus vite possible pour être rentable.

DIFFÉRENCES

* Pour des projets sur mesure avec l’envie de s’impliquer pour le client.
* Des contrats indépendants engageants les assurances décennales de chaque intervenants pour des prestations sur mesure.
* Analyse des besoins des clients
* L’architecte n’a aucun intérêt à imposer quoique ce soit, mais il conseille le client
* Le client confit son projet à un professionnel de la construction agissant en toute indépendance par rapport aux artisans. Il fait donc office d’avocat entre les artisans et le client.
* Maison sur mesure. Le client connaît chaque euros investi dans sa maison avec le juste prix.
* L’architecte réalise des constructions neuves mais aussi des rénovations et extensions
* L’architecte est polyvalent

* Pour des projets de maisons standardisées * Un contrat unique CCMI incluant plusieurs garanties
* Standardisation des besoins nomenclaturés
* Le constructeur imposera des choix, des matériaux pour des raisons de rentabilité
* Le client confit son projet à un professionnel à la fois juge et partie car ce sont ses artisans qui réalisent le chantier. Il n’y a donc aucun suivi de chantier de travaux indépendants
* Le constructeur se cantonnera généralement sur des constructions plus facilement maitrisables
* Modèle standard abordable mais pas de modifications possible. Dès que l’on rajoute des options les prix flambent.
* Le constructeur ne réalise pas ou peu de rénovation ou extension.